节税筹划编者按：昨日,中央银行、住建部、银监会联合发表文章，二套房低于首付款比率变更为不低于40%，社会保障利息购买首客房首付比率下调至20%。司法部同时通知，一个人卖出两年以上的一般来说房屋免征营业税。改革的出台，毫无疑问会使房地产企业掀起狂潮，存量房(即二手房)总市值势必会略有改变。房地产企业再度成为社会舆论话题，被迫联想以前发生的签订“阴阳合约”谎报成交价格的弊病。本文从案例入手，审视房地产核定计税价格现况。
案例一：
某融资持续发展股份有限公司创立为供销社铁路公司，作为改制的国营企业，职工职工收入低，住房条件长年得不到改善，在某融资股份有限公司退休职工多次上访，要求改善住房条件的只能，某房产公司应其下级部门要求，为解决中小企业老工人房屋艰难，化解信访突出难题，经下级部门批准、该公司监事会研究工作决定给老工人售房价格让利20%。
局认为该该公司以低于历年来销售价格20%向该公司职工工人折扣售房的行为属于《中华民国税收征管法》(下述简称“税收征管法”)第三十五条第(六)项明确规定的“纳税审批的计税依据显著偏低，又 节税筹划无强制执行的“的行为，遂要求该中小企↑业应按历年来消费市场价格进行变更补缴营业税及相应附征税。[1]
案例二：
2004年，甲房产建设工程该公司与拍卖行签订交由拍卖合约，交由拍卖其自有房产。根据拍卖委托合同的约定，竞投者须缴交拍卖款项HK$6800万元。后只有乙该公司的公司参与拍卖并以市价1.3亿港元竞买了上述部份房产。
局在检」验中发现该状况并认为其股票价格显著低于消费市场价格，遂通过对拍卖第三人周围相近年份的发展商情况与拍卖第三人接近的商业大厦、店铺、仓库进行摸查及对比，并向民房管理工作机构查询了2003年至2005初的使用物理性质完全相同的房产交易资料物料，收集以前的消费市场买卖商业价值统计数据，并与被告交由拍卖的房产的股票价格进行较为、研究，同时，考虑到被告的房产是总体拍卖， 节税筹划商业价值不会比长时间股票价格略低的具体状况，以以前消费市场买卖商业价值较高的商业价值进行审计，核定该拍卖房产的股票价格约为3.1亿港元，认定甲该公司高价拍卖的行为属于《税收征管法》第三十五条第(六)项明确规定的情况，要求补缴营业税及滞纳金。[2]
案例一及案例二都有税务机关认为的“计税依据显著偏低”的情况，但是案例一有“强制执行”而案例二则没有，因此案例二的甲该公司违法需要补缴税收。案例二中，税务主要依据《税收征管法法律法规》第四十七条第一款：“(一)参照当地同类型企业或者类似企业中经营规模和收入水平相近的纳税的税率水准核定……”来核定应纳税额。除《税收征管法》外，《营业税组织法》第七条及《营业税组织法法【律法规》第二十条、《房地产开发中小企业农地税率清算管理工作有关难题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条等都是与房地产相关联的核定计税依据的情况。税务机关依照《营业税组织法》第七条及《营业税组织法法律法规》第二十条对房地产中小企业核定销售额的案例在(2014)韶仁法行初字第13号及(2014)韶终法行终字第75号行政事务判决书中有体现。
目前为止可查 节税筹划的税务机关核定房地产中小企业审批的计税依据的案例不多，但基本上是历年来同类※型同行业等相似情况下的核定。2008年，针对一些周边地区房屋买卖两国通过订立欺诈合约低报成交价格、不真实情况审批缴纳有关税收的难题，建立了房屋交易低于计税价格管理模式，加强了房屋交易计税价格管理工作。为信息化房地产税收现代化管理，夯实买卖节目税收征管根基，提高计税■价格 节税筹划管理水平，商务部发布《关于应用评税新技术核定房地产买卖计税价格的看法》(国税函〔2008〕309号)，先在上海、成都、天津、深圳市、北平、苏州、吉林等的城市开展应用评税新技术核定计税价格管理工作。该看法以《税收征管法》、《
组织法》为依据，主要是对于房地产买卖中纳税审批的计税依据显著低于消费市场价格并且无强制执行的，参照消费市场价格核定计税价格。在该看法出台以后，唯有广州市相继出台了适用住宅区及非住宅房产的核定计税价格的明确规定，分别为《广州市地方税务局广州市规画和】交通运输该委员会关于实施存量房买卖计税价格核定管理工作有关事宜的通知》(深地租告〔2011〕5号)及《广州市地方税务局广州市规画和交通运输该委员会关于实施生产量非住宅类房产交易计税价格核定管理工作有关事宜的通知》(深地租告〔2012〕9号)。以上两则通知对住宅区与非住宅房产的计税价格和买卖计税参考价格做了明确规定，都是在房产计税价格显著偏低且无强制执行的只能按照计税参考价格核定征收各项税收。
小结
中华民族目前为止针对房地产核定计税价格的明确规定较少，在实践中发生的税务机关核定房地产计税价格的案例也不多，除了立法的滞后性与不完备外，房地产核定计税依据需要考虑的环境因素太多，如房地产企业的现况、归类及区域内等环◤境因素莫不负面影响股票价格。任何第一部立法都不可能涵盖所有情况，只有在大大实践、阐述的为基础才能制定出更完备的立法，才能更佳的为立法保护的单纯公共服务。
