关于房地产开发企业

涉及

退税有关难题的公告

商务部公告2016年第81号

根据《中华民国企业所得税法》及其实施法例、《中华民国税赋征收法规》及其法律法规的相关明确规定，现就房地产开发企业（下述简称“企业”）由于

清算，导致多缴企业所得税的退税难题公告如下：

一、企业按时对开发项目进行土地增值税清算后，前夕企业所得税 工资合理避税汇算清缴出现亏蚀且有其他后续开发项目的，该亏蚀应按照法令明确规定向之后年度结转，用之后年度所得弥补。后续开发项目，是指准备开发以及中第三人项目。

二、企业按时对开发项目进行土地增值税清算后，前夕企业所得税汇算清缴出现亏蚀，且没有后续开发项目的，可以按照下述方式，计算出该项目由于土地增值税因素导致的项目开发各年度多缴企业所得税税收，并申ζ请退税：

（一）该项目缴纳的土地增值税总值，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入★总值的比率，在项目开发各年度进行分担，明确按下述式子计算：

各年度应分担的土地增值税=土地增值税总值×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总值）

本公告所称销售收入包括等 工资合理避税同卖出地产的收入，但不包括企业卖出的增值额未超过扣除项目额度20%的一般来说国际标准住宅区的销售收入。

（二）该项目开发各年度应分担的土地增值税减去该年度早已在企〖业所得税纯利扣除的土地增值税后，额度属于前夕应补充扣除的土地增值税；企业应变更当年度的应纳税所得额，并按时计算当年度应退的企业所得税税收；当年度已缴纳的企业所得税税收严重不足退税的，应作为亏蚀向之后年度结转，并变更之后年度的应纳税所得额。

（三）按照上述方式进行土地增值税分担变更后，导致相应年度应纳税所得额出现负数的，应按时计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方式计算的累计退税款，不得超过其在该项目开发各年度累计具体缴纳的企业所得税；超过部份作为项目清算年度造成的亏蚀，向之后年度结转。

三、企业在申请退税时，应向负责人税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算步骤，包括该项目缴纳的土地增 工资合理避税值税总值、项目销售收入总值、项目年度卖出收入额、各年度应分担的土地增值税和早已纯利扣除的土地增值税、各年度的适用税收，以及是否存在后续开发项目等状况。

四、本公告自发布月内施行。本公告发布之月底，企业凡早已对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在仍未弥补的因土地增值税清算导致的亏蚀，按照本公告第二条明确规定的方式计算多缴企业所得税税收，并申请退税。

《商务部关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理难题的公告》（商务部公告2010年第29号）同时废止。

特此公告。

商务部

2016年12月9日