财务
的资讯：房地产开发企业土地增值税清算
（一）清算的单位
（1）土地增值税以主管部门机构审批的房地产开发项目为的单位进行清算，对于分阶段开发的项目，以分阶段项目为的单位清算；
（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）清算前提
1.纳税应进行土地增值税的清算的三种状况
（1）房地产开发项目全部竣工、完成卖出的；
（2）总体转让未『竣工决算房地产开发项目的；
（3）必要转让土地所有权的。
2.负责人
财务
行政机关可要求纳税进行土地增值税清算的四种状况
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产占地面积占整个项目可售占地面积的比率在85%以上，或该比率虽未超过85%，但剩余的可售占地面积早已出租或自用的；
（2）取得卖出（预购）许可满三年仍未卖出完毕；
（3）纳税申请注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关明确规定的其他状况。
（三）非必要卖出和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖赏、对内融资、分红、偿债、换取非通货性资本等，发生产权转移时应等同卖出房地产。
2.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置办公用房等同卖出处理。
收入按下列方式和次序确认：
（1）按本企业在同一周边←地区、同一本年度卖出的同类型房地产的平均价格 企业如何合理避税确定；
（2）由负责人税务机关参照当地前夕、同类型房地产的消费市场价钱或风险评估商业价值确定。
3.将开发的部份房地产转为企业自用或用于出租等用途时，所有权未发生转移的只能——不扣除相应的生╲产成本和费用。
（四）扣除项目明确规定
1.可实情扣 企业如何合理避税除的项目
（1）开发建造的与清算项目设施的行政村和看守所办公用房、会所、停车位（库）、物业娱乐活动、变电所、热能站、污水处理厂、体裁场地、的学校、小学、孤儿院、诊所、邮电通信等设施：①建成后所有权属于全体发展商所有的，其生产成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给中央政府、公共事业的单位用于非营利性社会上公用事业的，其生产成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除生产成本、费用。
（2）房地产开发企业卖出已装修的民房，其装修费用可以计入房地产开发生产成本。
（3）房地产开发企业在工程建◇设竣工验收后，根据合约约定，扣留建筑安装工程企业一定比率的工程款，作为开发项目的总质量款项，在计算土地增值税时，建筑安装工程企业就总质量款项对房地产开发企业开具单据的，按单据所载额度予以扣除。
（4）房地产开发企业为取得土地所有权所支付的
契税
，应等同“按国家所统合明确规定交纳的有关费用”，计入“取得土地所有权所支付的额度”中扣除。
（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（6）通货安Ψ 置拆迁的，房地产开发企业凭有权有效地凭据计入拆迁补偿费。
2.可核定扣除项目
后期耗资、建筑安装耗资、交通设施费、开发间接费用的汇票或的资讯不符▃合清算要求或造假的。
3.不可扣除的项目
（1）扣除取得土地所有权所支付的额度、房地产开发生产成本、费用及与转让房地产有关税款，须提供有权有效地汇票；不能提供有权有效地汇票的，不予扣除。
（2）房地产开发企业的预提费用，除另有明确规定外∞，不得扣除。
（3）竣工后，建筑安装工程企业就总质量款项对房地产开发企业未开具单据的，扣留的质保金不得⊙计算扣除。
（4）房地产开发企业单据开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（五）土地
< 企业如何合理避税p>增值税的核定征收
税务机关可以参照与其开发数量和收入水平相近的当地企业的土地
增值税
税率状况，按不低于预征率的征收率核定征收
土地增值税
的五种行为：
（1）依照立法、行政事务规章的明确规定应当设但未设账簿的；
（2）私自销毁账簿或者拒不提供缴纳的资讯的；
（3）虽设账簿，但帐目恐慌或者生产成本的资讯、 企业如何合理避税收入汇票、费用汇票残缺，相符转让收入或扣除项目额度的；
（4）符合
土地增值税
清算前提，未按照明确规定的限期兼办清算手续，经税务机关勒令期限清算，单据仍不清算的；
（5）审批的计税依据显著偏低，又无强制执行的。
核定的征收率：为了法规核定管理工作，核定征收率应以不得低于5%，各省级税¤务机关要结合本地具体，区别有所不同房地产类别制定核定征收率。
注意：核定征收率≠预征率
（六）清算后再转让房地产
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后卖出或有偿转让时，纳税应按时进行土地增值税的◣纳税申报，扣除项目额度按清算时的的单位占地面积成本费用乘以卖出或转让总面积计算。
的单位占地面积成本费用=清算时的扣除项目总额÷清算的总占地面积
（七）清算后应补税与滞纳金
纳税按时预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在负责▆人税务机关明确规定的期限补缴的,不加收滞纳金。
