事业单位公共设施实行招拍挂，是土地消费市◣场建设工程的基本上要求。一些中央政府出于高新技术、建设工程回迁房、交通设施建设工程等因素，对公司通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比率或金额※的返还。由于中央政府与公司两者之间约定返还的前提和方式有所不同，对公司取得的返还款是认定为财政性经费，还是认定为事业单位收入，
处理●也有所不同。
行政机关对收入的涉税认∑ 定，本着实质上重于方式准则，主要依据是中央政府与公司︾签订 上海财税局●的出让协定和补充协议的约定细节。本文结合模板，就房地产开发中小企业取得中央政府返还土地出让金的方式，以及相关财务处⊙理进行研究，以期了解缴∏纳事宜，规避ξ涉税可能性。
个案
某房地产开发中小企业通过招▼拍挂购入土地100亩，与国境线机构签订的出让合约价钱为10000万元，中小企业已々缴纳10000万元。协定约定，在土地出让金入库后以财务支持的方法给予甲方补助3000万元，用于10000平方米回迁房的建设工程，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
营 上海财税局业♀税
本个案实质上是中ㄨ央政府主导者拆迁，由中央政◤府筹资购买回迁房，用于安置动迁ξ 户。对房地产开发中小企业来说，则属于卖出回迁房行为。鉴于拆迁民房行为的普遍性 上海财税局，在返还款营业税的计税依据上，应区别下述3种情况：
上海财税局 1.返还款相当于回迁房营业税◥组成计税价钱◣确认收入的部份。
根据《中华民国□营业税组织法法律法规》第二十条明确规定，纳税有营业税组织法第七条所称价钱显著偏低并无强制执行或者本细则第五条所列等同发生应税行为而无销售↘额的，按下ぷ列次序确定其销售额：
（1）按纳税近期时代发生同类型应税行为的平均价格核①准；
（2）按其他纳税近期时▓代发生同类型应税行为的平均价格核准；
（3）按下列式子核准：销售额＝开业生产成本或者工程建设生产成本×（1＋生产成本利润）÷（1－营业税税【收）。
如果卐返还款3000万元相》当于回迁房组成计税价钱确认收入，房地产开发中小企业应按取得√售房收入3000万元计算缴纳营业税。
2.返还款小于回迁■房组成计税价钱确认收入的部份。
土地出让金返还协定如果约定，返还款小于回迁▽房组成计税价钱确认的收入，则取得的土地出让金返还应作为卖出←回迁房收入，征收营业⌒ 税。小于回迁房组成↓计税价钱确认收入的部份，如用▅于其他事宜，可以按具体状况，进行营业税判定。
土地出让金返还协定如果没有约定返还款小于回迁房组成计税价钱确认收入的部份的特╳定用作，应等〖同购买回迁房的价款或价外开销，征收营业╱税。
3.返还款小于回迁房组成计税价钱确认收入的部份。
公司取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价钱确认收入，则取得的土地出让金返还应作为卖出回迁房收入，征收营业♂税。返还〗款与计税价钱确认收入的利息部份，属于营业税组织法法律法规中的价钱⌒ 显著偏低情况，如果没有强制执行，应等同卖出，征收营业√税。
中小企业个人所得税
本的业务属于中央政府主导者的拆迁□ 安置工作，由政府机构将土地出让金☆部份返还给中小』企业，该现金是开发中小企业卖出回迁房取得的收入，应当并入所得计征中小企业个人所得税。
关于房地产开发中小企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入难题，根据《司法部、商务部关于财政性经费、行政事务事业性车费、中央〓政府性基金会有关中小企业个人所得税方针难题◎的通知》（税务[2008]151号）明确规定，对中小企业取得的由中华ㄨ人民共和国国务院财务、财务部门明确规定专项用作并经中华人民共和国国务院批准的财政性经费，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总值中减除。
《司法部、商务部关于专项用作财】政性经费中小企业个人所得税处理难题的通知》（税务[2011]70号）更进一♂步具体，中∏小企业从县级以上各级天津市人民政府财政部门及部门取得的应计入收入总值的财政性经费，凡同时符合下述前提的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总值中减除：（1）中小企业能够提供明确规定经费专项用作的经费拨▲付文档；（2）财政部门或其◥他拨付经费的政府机构对该经费有专为的经费管理工作必要或明ぷ确管理工作要求；（3）中小企业对该经费以及以该经费发生的支出分开进行审计。
该个案中的的业务属于中央政府采购行为，不属于不征税收入所相同的财政性经费。房地产开发中小企业收到的土地返还款实为一种支出收入█，按照上述方针明确规定，不属于不征税的财政性经】费，应当作为收入计算缴纳╲中小企业个人所得税。
土地增值税
1.返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的 上海财税局部份。
根据《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理工作有关难题的通知》（国税发[2006]187号）明确规定，房地产开发中小企业将开发的产品用于〓职工福利、奖赏、对内融资、重新分配给大股东或投资≡者、偿还负债、换取其他的单位和一个人的非通货性资本等，发生产权转移时应等同卖出地◤产， 其收入按下列方式和次序确认：
（1）按本中小企业在同一周边地区、同一本年度卖出的同类型地产的平均价格确定；
（2）由负责人税务机关参照当地前夕、同类型地产的消费市场价钱或风险评估商业价■值确定。
如果返还◣款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发中小企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。中小企业缴纳的土地出让金10000万元，额度计入成本中的土地征用及拆迁补偿费。
2.返还款小于回迁房土地增值税⌒确认收入∮的部份。
土地出让金返还协定如果约定◇返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部份，如果用︻于其他事宜的，可以按具体状况，进行土地增值税是否征收的判定。土地出让金返还协定如 上海财税局果没有约定返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部份的特定用作，应抵减房地产开发生产成本中的土地征用□ 及拆迁补偿费的额度。
3.返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部份。
根据《中华民国土地增值税组织法法律法规》第五条明确规定，土地增值税组织法第二条称之为的收入，包括转让地产的全部价款及有关的经济收益。如果返还【款3000万元小于回迁房土Ψ 地增值税等同卖出确♀认的收入，房地产开发中小企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后根据国税发[2006]187号文档明确规定，按等同卖出地产的土地增值税收入确认方式和次序，对转让地产的成交价钱低于地产风险评估价★钱，又无强制执行▲的，纳税要按⊙照地产风险评估价钱计算征收土地增值税。同时，土地增值税组织法法律法规第十三条明确规定，法例第九条称之为的地产风险评估价钱，是指由中央政府批准设立的地产风险评估政府机构根据完全相同地皮、同类型地产进行『综合评定的价钱。因此，对公司∞取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部份，应计算征收土◥地增值税。中小企业缴纳的土地出让金10000万元，应额度计入成本中的土地征用及拆迁补偿费。
根据
组织法明确规定，契税的缴纳责任发生星期，为纳税签订土→地、民房权属转㊣移合约的当日，或者纳税取得其他具有土地、民房权▓属转移合约物理性质汇票的当日。因此，中小企业交纳土地出让♀金时，就应该缴纳契税，计税依据为10000万元。另外，根据契税组织法章程明确规定，法例所称成交价钱，是指土地、民房权属转移合约确定的价钱。包括▼承受者应交付的通货、器物、资产或者其他经济发展个○人利益。该个案中，土地出←让金返还款小于回迁房契税成交价钱的部份，应按≡时作为契税的计税依据，缴纳契税。
