自去年底以来，各地税务机关在积极推进建筑业和房地产业增值税专项▼清扫管理工作，收缴中小企业拖欠的增值︽税。因为中央政府方案去年完成建筑业和房地产业将进行增值税改增值税（下称营改增）管理工作，这意味着这两个企业缴纳的增值税将成为近代。

普华永道我国中区流转税业务〓主管合伙李军告∩诉名记者，目前为◣止方针还未定稿，但两个企业的增值税率或∩为11%。建筑业和房地产业方针一同出台风险大，出台星期最先可能在去年二季度，最晚可能是年初。

李军的团队在去年2月到3月对近20家地产中小企业做了一项营改增问卷，受访中小企业最担心ぷ营 天津财税★政务网改增带来税负显著上升，其次则是方针实施星期未确定，准备╳星期严重不足。

我国官方网站早已多次具体，2015年早日建成投产营改增。目前为止，建筑业和地产是两个有待强攻的各个领域。

建筑业和房地产╲业紧密联系密切，多位业内告诉本报记者，为保证增值税车轮的√原始，两个企业很可能同①时进行营改增。

建筑业和房地产业目前为止分别实行3%和5%的增※值税税收税收，营改增后，多位业内认为很可能实行11%的

。营改增的目标是从体制上解决各服务业增值⌒　税制下“道道征收、额度征税”导致→的反复征税难题，实现增值税制度下的“环环征收、层层抵扣”。

为中小企业减负的方针的设★计如何能达到局限性？相比其他一些早已尝到营改增甜头的企业来说，建筑业的实施视觉效果更挑战方针智能和各方执卐行。

据李军研究，地产企业▽若适用11%的增值税税收，在农地、人工、主体工程物料等可能难以获得进项抵扣或进项抵扣受限的只能，税负很可能上升。

普华永道我国财务及餐饮讨论副总监马〗骁俊告诉本报记者，据推算建筑业企业税负会明↙显增加，这对于上游的地产企业来说，不是㊣一个他将会，建筑行业的税负成本可能转嫁给房地产业，而房地产业还得承受自己营改增的成本。

相符合近20家房企营改增实地考察发现，超过90%的受访中小企∏业担心税负上升，其中近40%的中小企业认为税负会显著上升。

范围内多大成为房地产业税负增减的△众多关键性。其中，房企更珍惜成本支出中的小头——农地购置费能否抵扣。普华永道假定房企成本（包括农地、建筑安装、装︼修等成本）占收入的比♀率为60%，其中40%为农地成◎本，其余成本◤全部可以抵扣。据此推算，营改增后，若ξ　农地成本不能抵扣，中小企业税负较以前⊙上升2个比率。而农地成本可以抵扣，税负较以前下降0.6个比率。

由于农地可能的生态（如↓无偿划转、自发合作♀伙伴、股份收购∩等），难以ω取得相关财务发票，因此 天津财税政务网很可能难以获得进项抵扣。不过，定额局一位研究员接受新闻媒体采访世称，中央政府在考虑允许房企凭财政部门编剧的农地配有单据等作为抵扣汇票。不过这种做法在李军看来可能性极大，这包括财务◥机构控管可能性和公正难题。

另外，房企原料的制造商多为一个人①、营生或

，他们没有或难以开具增︼值税发票，这使得房企相☆关成本可能难以获得增值税发票或发票抵扣受限，这也会增加房企税负。

但也有研究民众称，上述风险评估都要依据☉最终发布的方针来看，包括税收和抵扣 天津财税政务网章程。因此，税负是增是减还要看方针◆明确执行。

在上述房企营改增实地考察中，与农地出让金能否抵扣一样，房企也很珍惜营改增以前所建造的民房的增值税如何处理。

如果地产工程项目早已完工但卖出还未结束，若忽然实行营改≡增，而▃在此之前如原料等工程项目成本早已发生，却难以取得进项税发票来抵扣。而工程项目预购↘、卖出合约可能也早已签订，若难以更改，则增加的税负难以转嫁给顾客。因此，对于〖这种已开工、开盘的工程项目，若没有必要的过〇渡方针，房企的收入『和收益必定大幅度下降。

李军告诉名记者，目前为止官方网站准备考虑给予一个过渡时期方针，对于营改增以前的老工程项目的中期卖出给予一个折●扣税收来处理。“但是也有很多难题未确定∑　，比如如何定义老工程项目，星期点是选择从房企拿地，建造完成还是是拿到预购许可？这些还在 天津财税政务网探讨中。”

除了营改增后，新老工程项目如何处理以外，作为资本密集型的企☆业，房企也很关注营改增『对收益带来的变动。

由于地产ξ工程项目周期长，且卖出方法有预购或完工以后再▼卖出两种方式，这就带来了地产工程项目的销项税额与进项税额造成星期上不匹配的难题。

李军认为，营改增后，若房〓企采取预购方法，由于卖出迟至建造完♀成，可能中期建造步骤中〖发生的进项税额没有销︽项税额可以抵扣，成为沉淀成本。而房企工程项目完工再卖出，由于卖出时间尺度较短或转为出租，后期巨额的建造成本所造成的进项税金可能在很短的卖出或租赁期内被排泄，这就负面影响♀了房企的收益，增加了工程项目的经费成本。

房企需要为营改增做诸多准备『管理工作，这包括审阅和修订合约、发票管理模式的变更、过渡时期的业务的会计与财务处理、营运方式等变更。而相符合房企实地▲考察，目前为止∮只有60%的受访中ぷ小企业在有所不同高度上开始着手营改增准备管理工作，40%的受访中小企业仍处于数据搜集下一阶段，仍未制定明确准备管理工作方案。

李军告诉本报记者，一般而言，中小企业需要6个月的星期来做相关准备管理【工作，因此星期非↑常严峻，希望中小企业加快》准备管理工作的程序在。