蓝晶房地产该公司2005年通过招拍挂取得土地∮一宗，并取得土地出让金债券，额度5000万元。受经费限制，蓝晶该公司决定与他人共同开发。蓝晶该公司以该宗土地作价6000万元，与A该公司成立天晶房地产合资▆企业该公司，合作开发☉该宗土地。截至目前为止，该宗土地所规画开发工程项目◢卖出完毕，天晶该公司面临土地增值税清算。在确定土地增值税扣除工程项目时，

工作人◥员认为该宗土地应以原始商业价值5000万元作为土地清算生产成本，天晶该公司认为该ㄨ宗土地是由投资商作※价投资来的，应以6000万元计入土地所有权生产成本。很似乎，土地生产成本相差1000万元将直接影响清算税款的多少，天晶该公司究竟该如何处理？

　　从中⌒小企业个人所得税的角度看，蓝晶该公司以土地作价入股所发生的非通货性资本交换应等同卖出，营业额为6000万元，资本普通股1000万元要计入应纳税所得额。比较应的是，天晶该公司中小企业个人∩所得税计税生产成本应当按照对价6000万元计算确∑　定，不存在对♂此。但土地增值税的处理有既定的准则，是否可以按照6000万元计入土地增值税扣除工程项目 节税的方法尚须具体分析。

　　司法部、国家所

局《关于土地

一些明确难题明确规定▽的通知》（财税字[1995]48号）第一条明确规定，对于以房地产进行↘投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营前提，将房地产ζ转让到所投资、联营的中小企业中时，暂免征收土地

。对投资、联营企业将上〖述房地产再转让的，应征收土地增值税。司法部、商务部《关于土地增值税若干难题的通知》（税务[2006]21号）第四条明确规定，对于以土地（房地产）作价ζ　入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的中小企业从事房地产开发的，或者房地产开发中小企业以其建造的小区进行◣投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文档第一条暂免征收土地增值税的明确规Ψ定。

　　由于蓝晶房地产该公司以土地作价入∴股发生在税务[2006]21号文档发布以前，所以其土地作价入股投资增值免征土地增值税，天晶房地产该公司工程项目开发卖出的增值额则要按时征收土地增值税。 节税的方法但以上文档【并没有说明接受投资土地清算时生产成本如何扣除。若遵照

计∞税生产成本处理，则土地增值税扣除工程项目土地生产成本应为6000万元，但是由于土「地增值税具有地区管理工作特征，并已渐渐成←为现阶段房地产税赋调节下的主要机器，因此，明确扣除上不能※必要沿用

计税生产成本的处理方式。例如，青岛地税局下发的《房地产开发工程项目

清算有关的业务难题问答》（青地租函[2009]47号）明确规定，房地产 节税的方法▆开发中小企业以接受投资方法取得的土地所有权→，根据有关文档的明确规定，此类情况以税务[2006]21号文档的执行年份为界线，分两种状况确认土地生产成本：①2006年3月2日以后，在投资或联营节ω目，已对土地所有权投资确认收入，并对投①资者按时征收

的，以征税价钱作为被投资中小企业取得土地所有权所支付的额度据以扣除。②2006年3月2日以前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资中小企业在土地增值税清算时，应以投资人取得土地所有权所支ω　付的地价款和按国家所统合明确规定交纳的有关开销作为其取得土地所有权所支付的额度据以扣 节税的方法除，投资或联营时形成的◆土地所有权普通股不得扣除。若参〓照该文档执行，土地增值税扣除◎只能按照5000万元确定土地生产成本。所以，土地增值税清算缴纳公共政策中，房地产中小企业要多关注大多方针的明确明确规定。