个案
甲中小企业是物业管理该公司，一般纳税人。2016年12月收取发展商物业费的同时收取自来水费。支付自来水该公司自来水费价款总计103万元，取得自来水该公司开具的增值税专用发票上注明税款3万元，并认证相符。由于甲中小企业未实行一户一表，因此将该自来水开销按照各发展商房间内占地面积分担。收取发展商自来水费的价钱中包含为发展商缴纳电费的费率共10万元。
个案求解
一、营改增后物业管理公共服务收取自来水费的税收差难题
营改增后，提供物业管理公共服务的纳税人，代发展商向自来水该公司支付的自来水开销，作为转售处理，会造成税收差的难题。美国进口的自来水自由选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理公共服务纳税人向发展商收取自来水费不符合美国进口前提，只能选择13%税收计征增值税 合理避税方法。
二、各大多方针解决办法的缺陷
以前为解决物业管理公共服务电费税收差难题，不少周边★地区明确规定物业管理公共服务纳税人转售给发展商的自来水费，自由选择3%征收率。但是该明确规定在税理上有安全漏洞，选择3%简易计税却能抵扣进项税，这与用于简易计税的进项税不能抵扣的准则相悖；同时提供物业管理公共服务的零星纳税人依然存在着不能抵扣自来水进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的税率增加难题（对于零星纳税人来讲，其他用电暖气费也存在某种程度的难题）。
三、国家所
财务
局采取利息征税简易计税方针
2016年8月，国家所
财务
局发布《商务部关于物业管理公共服务中收取的自来水电费
增值税
难题的新闻稿》（商务部新闻稿2016年54号，下简称54号新闻稿）明确规定，
“提供物业管理公共服务的纳税人，向公共服务接受方收取的自来水电费，以扣除其对内支付的自来水电费后的额度为营业额按照简易计税方式依3%的征收率计算缴纳
增值税
”。
54号新闻稿采取了利息征税并选择简易计税的必要，解决了税理上 合理避税方法简易计税不能抵扣进项税的准则难题，以及自来水税收差对于物业管理纳税人造成的税率增加难题，以及提供物业管理公共服务的零星纳税人卖出自来水的税率增加难题；
注意，按照利息征税简易计税方法，不能抵扣进项税。
四、自来水费以外其他费用，零星纳税人依然存在税率增加难题
54号新闻稿只对自来水费进行了利息征税和简易计税明确规定，这意味着其他的开销如用电和暖气费等不能采取完全相同的方针，在按照转售处理时，采购时抵扣用电17%进项税，或者13%取暖费进项税，卖出时也按照完全相同的税收计征增值税，因此对于提供物业管理公共服务的一般纳税人来讲，自来水以外的其他用电气♀费等非常存在税率增加难题。
而对于提供物业管理公共服务的零星纳税人来讲，转售自来水以外的其他用电气费等，依然存在着不能抵扣进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的难题。即54号新闻稿未解决零星纳税人的自来水以外的其他费用税率增加的难题。
另外，我们不能忽视各大多♀的方针，比如对上述难题按照代购处理的明确规定。代购的方针在
营改增
前即已存在，也是月有效地的文档。
五、如何开发票难题
提供物业管理公共服务纳税人选择利息征税且简易计税方法的，54号新闻稿中未明确规定扣除部份不得开具增值税专用发票，因此应不属于商务︼部新闻稿2016年第23号明确规定的“按照现行政策明确规定适用利 合理避税方法息征税必要缴纳增值税，且不得额度开具增值税单据”的情况，在新该系统中不必采取利息投票日基本功能，发展商可抵扣利息征税前的进项税。
六、账务处理
下述分三种状况进行账务处理：的单位：（万元，下同）
（一）按照长时间转售自来水处理
可抵扣进项税，但是不能选择利息征税和简易计税
甲中小企业账务处理：
1、支付自来水该公司水耗时：
借：主营生产成本 100
应交税款——应交增值税（进项税额） 3[103÷（1+3%）×3%]
贷：利息 103
2、收取发展商自来水耗时：
借：支票或利息 113（103+10）
贷：主营收入 100【113 合理避税方法÷（1+13%）】
应交税款——应交增值税（销项税额） 13【113÷（1+13%）×13%】
3、结转增值税：
借：应交税款——应交增值税（转出未交︽增值税） 10
贷：应交税款——未交增值税 10
甲中小企业应纳增值税额=13-3=10万元。
（二）按照53号新闻稿利息征税并简易计税方针
按照53号新闻稿采取利息征税并简易计税的作法，不能抵扣进项税。
应交税款——未交增值税 3【103÷（1+3%）×3%】
贷：利息 103
说明，该分录中的3万元，并不是自来水该公司开具的增值税专用发票上注明的增值税额，而是利息扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷（1+3%）×3%=3万元。因选择简易计税，不应计入应交税款——应交增值税（
营改增
抵减的销项税额）课程。
2、收取发展商自来水耗时：
借：支票或利息 113
贷：主营收入 109.71【113÷（1+3%）】
应交税款——未交增值税 3.29【113÷（1+3%）×3%】
甲中小企业应纳增值税额=3.2 合理避税方法9-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元
3、如果自来水增值税专用发票早已认证，则应转出进项税：
借：应交税款——应交增值税（进项税额） 3
贷：应交税款——应交增值税（进项税额转出） 3
说明，如果支付〓的自来水费小于收取的发展商的自来水费，则依然按照上述分录账务处理，“应交税款——未交增值税”课程出现借方余额，可抵减之后自来水税款造成的负数差。但该借方余额是否可抵减其他的业务造成的增 合理避税方法值税额？54号新闻稿未具∏体，一个人认为可以抵减其他的业务造成的增值税额，如之后具体不能抵减其他的业务的增值税额，可在未交增值税下增设明细课程分开审计，以抵减中期造成的自来水费的负数差。
（三）按照代购方针处理
对于提供物业管理公共服务的纳税人收取水电机费，各大多方针中有将其作为代购处理的明确规定。比如在不垫付经费，将开具给发展商的水电机费单据转交给发展商等只能，可以作为代购处理。
收取的发展商的代收水电费费率，应按照经理人代理服务计征增值税。
按照代购方针账↓务处理如下：
1、支付自来水该公司水耗时：
借：其他应收款 103
贷：其他应收款 103
主营收入——代交水电费收入 9.43【（113-103）÷（1+6%）】
应交税款——应交增值税（销项税额） 0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】
甲中小企业应纳增值税额=0.57万元。
