基本上案件
某房地产开发企业在对一居民小区进行住宅区开发建设工程时，对被拆迁人民房采取“拆一还一、就地安置”的所有权调换方法进行安置补偿金，2010年就地安置拆迁的民房总面积达到5000平方米，其中等◣总面积偿还4000平方米。已知该住宅区工程项目的民房消费市场价钱8000元/平方米，农地╳生产成本8000万元，建筑工程等其他成本6000万元，总可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的民房总面积5000平方米。
行政机↑关在对企业上述回迁安置民房计算征收营业税和企业个人所得税时，确认的售房收入分别为1280万元和4000万元。回应，该地产ω企业感到很疑惑：某种程度是回迁安置，某种程度是涉税收入确认，为何收入确认国 税务筹划公司际标准有所不同？
合法性研究
按照中华民∞族《的城市民房拆迁条例》明确规定，拆迁补偿金的方法分为通货▓补偿金、房屋产权调换和通货与所有权调换相结合等。房屋产权调换又分为就地安置和异地安置。乃是就地安置是指通过拆迁安置，把地段上原有旧房拆掉，就地根据区域规划的要求新卐的建设工程，并用增建房屋安置原有村民，剩余地段进行小区开发。如果地产企业选择通货补偿金方法，该项支出可以作为↘拆迁补偿费必要计入成本中的农地生产成本，不涉及相关税赋难 税务筹划公司题。但是，如果实行器物补偿金方法，则会涉及诸↙多增值税， 税务筹划公司方针上明确规定也不完全一致，特别是在是营㊣业税和企业个人所得税。
先看营业税各个方面的明确规定。根据《营业税「组织法》、《营业税组织法法律法◎规》、《国家所
局关于⌒外国投资企业从事的城市小区建设工程征收
难题的批复》（国税函发[1995]549号）和《商务部关于一个人卖出拆迁补偿金房屋征收
难题的批复》（国税函[2007]768号），房地←产开发该公司对被拆迁实行房屋产权调换时，所谓是以资产产权为表达方式的经济发展个人利益的交换。房地产开发该公司将所拥有的资产产权转移给了被拆迁，并获得了相应的经济发展个人利益，根据现行营业税有关明确规定，应按“卖出资产”税目缴☆纳营业税。
例外的是，对于回迁房成本价，商务部未出台文档予★以具体。回应，目前为止主要存在两种看法。一种看法认为，由于公司不需对回迁房原占有农地支付生产成本，补偿金房地产的成本价不应再计算农地生产成本；另一种看法则认为应包括农地生产成本。现各地税务机关广泛是采取第一种看法，即补偿金民房的成本价不①含农地生产成本。据此，此例中该企业回迁安置房应当按“卖出资产”税目缴纳营业税，其计税依据组成分为两部份：一部分为回迁等总面积按成本价核准计征营业税，即4000平方米×（6000万元÷50000平方米）=480万元，另一部分超总面积部份则按照市场价计征，即1000平方米×8000元/平方米=800万元，总计1280万元。
再看
各个方面的明确规定。根据《
法实施法例》第二十五条及《商 税务筹划公司务部关于下发〈房地产开发经营管理的业务企业个人所得税处理必要〉的通知》（国税发[2009]31号）明确规定，企业将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖赏、对内融资、重新分配给大股东或投资者、偿还负债、换取其他事∴业单位的单位和一个人的非通货性资本等行为，应等同卖出⌒，于开发的产品产权或所有权转移，或于具体取得个人利益基本权利时确认收入（或收益）的实现。确认收入（或收益）的方式和次序为：（一）按本企业近来或年度近期月底同【类型开发的产品消费市场销售价格确定；（二）由负责人税务机关参照当地同类型开发的产品消费市场轻率商业价值确定；（三）按开发的产品的生产成本利润确定。
据此该地产该公司“拆一还一”行为按法令明确规定依市场价确认收入，同时要以完全相同额度确认作为房地产开发计税生产成本的拆迁补偿费并入农地生产成本中。此例中回迁民房收入为5000平方米×8000元/平方米=4000万元，同时作为拆迁补偿费支出并入成本中，企业可售总面积计税生产成本=（8000万+6000万+4000万）/50000平方米=3600元/平方米。
通过以上研究，可以看到企业回迁安置民房在计算营业税和企业个人所得税时，其对安置房的收入确认有所不同几乎是因为这两个增值税的方针有所不同而造成的。回迁安置实质上就是“以物买卖”，即我们一般来说指的非通货性资本交换。非通货性资本交换是指买卖两国通过库存、人民币、资产和长年股权投资等非通货性资本进行的交换，会计上〗对非通货 税务筹划公司性资本交换在具有商业性实质上时，强调以交换资本的轻率商业价值为国际标准确认和定量，企业所得税法对企业发生非通货性资本交ω 换也是强调轻率商业价值，与会计明确规定相符。《营业税组织法》、《营业税组织法法律法规》都明确规定有偿卖出资产中的有偿包括取得通货、货运或者其他经济发展个人利益，即以物买卖符合法令中销售额确认，明确应依照《营业税组织法法律法规》第二十条明确规定执行。
方针提议
由于国税函发[1995]549号文档的存在，造成营业税方针不一，且与企业财卐务、企业所得税法等明确规定不】完全一致。此外该文档中选择题定义的是外国投资企业，是否适用内资企业值得商榷，而文章提到的成本价又没有更进一步具体，提议商务部把该文档作废，使营业税、企业个人所得税等方针实现完全一致。
