财务数据《司法部　　商务部关于全面性推开增值税改征税率体制改革的通知》（

　　税务〔2016〕36号

，下述简称36号文档）早已发布一段时日№，但纳税人广泛感受不动产方针较为分散，容易掌握。究其原因，主要是因为新╳老工程 财税体制项目，一般计税与简陋计税，税收与征收率，征收与预征△，一般纳税人与零星纳税『人，以及差额和额度征收，自建、取得与○另行开发，房地产中小企业与其他中小企业等，搅合在一起，不解较为♀凌乱。笔者从明确规定前面的意义和实质上因素出发，将36号文档中涉及到不动产的方针搜集归纳出下述的规律↑性，帮助纳税人更佳地掌握相关方针。

　　提议首★先掌握一个准则：可以抵扣进项的不能反复差额扣除。

一、“征税”时额度或差额计算销售额的规律性

　　1、简陋计『税中销售“取得”的不动产，差额（扣购置价）计销售额

　　2、一般计税，额度 财税体制计算销售额（房地产中小企业扣除农地出让金除外）

　　这是对原增值税信念延续，税务【2003】年16号明确∞规定，“的单位和一个人销售或转让其购置的不动∮产或受让的农地所有权，以全部收入减去不动产或农地所有权的购置或受让市价后的额度为销售额”。对老项目选择简陋计税，不能抵扣购置进项税，选择☆差额扣除，可以较差的与老方针衔接。

　　一般计税，可以抵扣购置进≡项税，因此不能再反复执行差额计销售额方针。

　　房地产中小企业一般计税，难以抵扣支付给中央政府的农〓地出让金，所以采◥取从从销售额中扣除的必要。

　　说明：房地产中小企业某种程度可以适用上述方针，但是上述的“取得”与“自建”，不包括※房地产中小企业“另行开发”。

　　我们来看该规律性的应用：

　　营改增文档的解←读中，“老工程项目也自由选择一般计税方式，按5%预征率差额预缴，按11%一般计税方式差额审批”。根据本文的规律性，一般计税方法需要额度计入↘销售额，因此，这里的解读可能需要商榷，同时，一般计税可以⊙抵扣购置的进项税，从基本原理上来讲，也可能差额审批。如果该解读╲的说法成立，则是本文阐述销售额规律√性中唯一的例外。

　　说明：其他一个人和营生另行规定，下同。

二、“预征”时额度与差额计销售额的规律性

　　销售“取得“不动产——预征时差额（扣购置价）计销售额

财税体制　　

　　其他状况——预征时额度计销售额

　　只要是销售“取得”的不动产，不管是房地产中小企业还是其他中小企业，一般纳税人还是零星纳税人，一般计税还是简陋计税，是老工程项★目还是新项目，在预征时都按照差额计销售额。注意房地产另行开发，不＠ 属于此处的“取得”。

　　其他状况，不管是一般计税还是简陋计税；房地产中小企业预收款方式销售房地产；房地产中小企业销售老「工程项目，适用ξ一般计税方式等，只要不是销售取得的不动产，预征时一定是额度计销售额。

　　对比以前的增值税，销售取得的不动产，是在不动产驻地扣除购置◆价后按照5%计算增值税；36号文，销售取得的不动产，是在不动产驻地扣除购置价后按照5%预征税率，对不ζ　动产驻地的税源起到了平稳过渡的作用。自建也是某种程度的明白，以前原为的就不能↘差额扣除，今天¤依然不能差额扣除。

三、简陋计税和一般计税的规律性

　　销售老工程项目——自由选择简陋计税

　　零星纳税人——简陋计税

　　一个人销售房屋——简陋计税

　　说明：

　　群体工商▅户销售房屋，按照一个人销售房屋的方针执行；

　　群体工商户销售非房屋，应根据其一般Ψ 纳税人和零星纳税人身分选择相应计税方法；

　　其他一个人销售房屋，按照2年征免或差额计税；

　　其他一个人销售▓非房屋，扣除购置市价后计销售额；

四、房▃地产中小企业销售不动产的方针规律性

　　下述均是房地产中小企业销售另行开发房地产：

　　1、房地产中小企业为一般纳税人：销售老工程项目，自由选择简陋计税，销售新项目，一般计税。只要是选择一般计税的，均可扣除中央政府土地出让款；

　　2、房地产中小企业为零星纳税人，简陋计税；

　　3、房地产中小企业预收房款∞，在收到预收款时按照3%的预征率预缴税率。

　　4、房地产中小企业为一般纳税人，销售老工程项目，选择一般计税，额度按照3%在不动产驻地预缴税收。

　　注意：根据36号文，房地产中小企业销售另行开发房地产，只有上述3、4两种状况需要预征，且根据本文阐述规律性，都是按照额度作为销售额预╲征。

五、销售不动产的纳税责任发生星期规律性

　　东西方方针』仅次于差别是在预收节目的明确规定。增值税∩文档明确规定，纳税人销售不动产，采取预收款◇方法的，其纳税责任发生星期为收到预收款的当日，而36号文取消了转让不动产在预收节目作为纳税责任发生星期的明确规定。但需要注意№，房地产开发中小企业采取预收ζ款方法销售所开发的房地产工Ψ 程项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴税率，以及其他一些预征的明确规定，纳税责任星期和预征』是有所不同的基本概念。

六、销售不动产纳税一处规律性

　　1、显着变动在于：不动产驻地纳税——政府机构驻地纳税。

　　增值税文档明确规定，纳税人销售不动产应当向不动产驻地的负责人税务机 财税体制关审批纳税。36号文档明确规≡定，销售不动︾产一般在政府机构驻地或居住负责人税务机关审批纳税。其他一个人销售不动◣产，应向不动产驻地负责人税务机关审批纳税；非相同业户应当向应税行为取材于负责人税 财税体制务机关审批纳税等。

　　还 财税体卐制有其他一些在不动产驻地预征的状况，但预征与纳税一处是有所不同的基本概念，要注意区别。

　　2、销售不动产预征一处的规律性

　　房地产开发中小企业采取预收款方法销售所︽开发的房地产工程项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴税率，预缴一处为政府机构驻◤地。

　　其他只要存在预征的销售不动产状况，全部在不动产驻地预征。

所写：翟纯垲

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