7月底增值税“三报叠加”和房产税季报之后，笔者抽查了部份房产税季审批状况，发现了不少的难题，特别是在是出租房产的房产税计税依据正确的难题堪称突出。《房产税组织法》明确规定：“房产出租的，以房产租金 企业避税收入为房产税的计税依据。”“营改增”后，房产租金收入由原本征收增值税改征增值税，其计税方法也由原本的价内计税改变为价外计税，带来了从租计税房■产税计税依据“房产租金收入”的恐慌。要想说确切“营改增”改革后从租计征房产◤税计税依据的变动，准确计算房产税，必需弄清四个难题。
难题一：营改增后，从租计征ω的房产税计税依据含不含︽增值税？
为配合改革的执※行，司法部、国家所
财务
局在《关于营改增后契税 房产税农地增值税 所得税计税依据难题的通知》（税务〔2016〕43号）中，规定“房产出租的，计征房产税的租→金收入▅不含增值⌒ 税。”在计征房产税等增值税时，“
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行政机关核准的计↘税价钱或收入 企业避税不含
增值税
。”同时，对于□ 享受减征、免征
增值税
折扣的纳税人，还专为明确规定“免征增值税的↙，确定计税◥依据时，成交价钱、租金收入、转让地产取得的收入不扣减增∏值税额。”因此，2016年5月1其后，纳税人从租计征
房产税
时，其计税依据→不 企业避税Ψ 含增值税。
难题二：出租房产增值税计税方式有几种？如何确定？
“营改增”后要想确定从租计 企业避税征
房产税
计税依据，必需先要搞清楚增值税如何计算。现阶段，纳税人出租房产一般存在三种情况：一是▃的单位和群体工商户出租2016年4月30日现在取得的房产，二是的单位和群】体工商户出租2016年5月1日之后取得的房产，三是其他一个人出租房产（房屋、其他房产）。增值税计税方式也存在两种方法：一般计税方式和简陋计税方式。按照纳税人增值税缴纳名额的登记品种的有所不同，其计税的方法和依据也各有不同。参见下表：
需∞要注意的是：一般纳税人发生司法部和商务部明确规定的特定应税行为，可以选择适用简陋计税方式计税，但一经选择，36个月内不得变更。同时，对于∑ 一般纳税人存在多套房产出租，可能存在有所不同房产适ζ 用有所不同增值税计税方式选择的情况，不仅█需要向定额行政机关立案，更要向地租行政机关立案。
难题三：一般计税方式从 企业避税租计征房产税计税依据如何确定？
出租房产实行（或选择）增值税一般计税方式的，其□增值税应纳税额为“当期销◇项税额－当期进项税额”，当期销项税额小于当期进项税额严重不足抵扣时，其严重不足部份可以结转下期继续抵扣。无论纳税人当期具体缴纳的增值税额多少，其从租计征的房产税ㄨ计税依据——“不含增值税”的租〗金收入¤，就是增值税单据中∮列明的“营业额”，即：取得的全部租╳金收入按照11%的增值税率折算后的额度。比值如下：
从租计征房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+11%）
即使纳税人资产驻地与政府机构驻〓地不在同一县（市、区），增值税◣按照3％的预∩征率向资产驻地负责人定额行政机关预缴税收，向政府机构驻地负责人定额行政机关审批缴纳的，其从租计征房产税计税依据依然是“不含增值税”的租ぷ金收入，在房产驻地地租行政机关审批缴纳。即：
从租计征房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+11%）
难题四：简陋计税方式从租计征房产税计税依据如何确定？
选择（或实行）简陋计税方式的纳税人，由于国家所对小微中小╲企业和一个人（群体工商户和其他一个人）出租房屋的增值税折扣√，其从租计征房产税的计税依据，不 企业避税能非常简单地等同按5%征收率折算不含税租金收入，应区别有所不同的状况分别确定：
1、一般纳税人选择简陋计税方式的，从租计征房产税计税依据是“不含增值税”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，比值如下：
从租计征房产税计税依据＝具体全部租金收入÷（1+5%）
2、零星纳税人实行简陋计税方式的，因纳税人卐可能享受小微中小企业免征增值税折扣、以及开具增值税单据品种的有所不同（增值税普通▽发票、增值税※专用发票）而有所不同，其从租计征房产税计税依据不能非常简单地等同“不含增值税”的租金收入，其“免征增值税的，确定计税依据时”，“不扣减增值㊣税额”，即不扣除减免的增值税额，明确如下：
——满足小微中小企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税普通发票免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，“租金收入”“不扣减增值税额”，即为具体收到的全部租金，无需折算“不含增值税”的租金收入。
——满足小微中小企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部份），不享受免征折扣，应按时征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予▂在“租金收入”中扣减。明确如下：
从租计征房产税计税依据＝具体全部租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额
3、其他一个人采取一次收收取租金或预收款方式出租资产，取得（预收）的租金收入，可在相↓同的租赁期内平均值分担。分担后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微中小企业免征增值∩税外商投资。其房产出租的房产ω税计税依据的计算同零星纳税人简陋计税方式。
对于群体工商户和其他一个人出租房屋的，按照现行增值税改革，适用外商投资减按1.5%征收的，其“免征增值税的，确定计税依据时”，房产①税计税依据应为“租金收入不扣减增值税额”。即：
实行折扣税收的其他一个人出租房屋的租金房产税计税依据
＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）
=全部租金收入－实缴增值税【额
综上，实行简陋方法计税的房产出租房产税计税依据，可以◆非常简单地记为：实行简陋方法计税的房产出租房产税计税＝全部租金收入－实缴增值税额
