某房地产开发该公司执行新《企业会计准则》。2010年9月，该该公司将其另行开发的附近商品房临时转为自用办公楼，该商品房成本╳为1200万元，预定使用期限为50年（残值远大于）。2010年12月，该该公司按1500万元的消费市场价钱将该商品房对内卖出，其自用其间所计提的折》旧为6万元（1200÷50÷12×3），在企业个人所得税纯利进行了审批扣除。昨日，当地Ψ 负责人

行政机关的

工作人员在对该该公司资产负债表及资本账实审核核对后指出，上述商品房的折旧费用不能在纯利扣除，要求该该公司的财务人员新的进行纳税申报。该该公司的财务人员回应▃不解，要求财务工作人员予以明确解释说明。

　　企业个人所得税的处理

　　对企业个人所得税而言，根据《商务部关于企业处置资本个人所得税处理难题的通知》（国税函[2008]828号）第一条第（三）款明确╱规定，除将资本转移至国外之外，企业改变资本用≡作（如自建商品房转为自用或经∞营管理），由于资本产权属在方式和实质均不发生改变，可作为外部处置资本，不等同卖出确认收入，相关资本的计税根基延续计算。因而，上例中，该企业将其开发的产品用△于自用或出租无需等同卖出确认收入。

　　由于美国进口的产品转为人民币仍然等同卖出，为避免房地产开发企业借助 企业合理避税技巧人民币折旧避税，《商务『部关于下发〈房地产开发经营管理的业务企业个人所得税处理必要〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十四Ψ条明确规定，企业开发的产品转为自用的，其具体使用星期累计未超过12个月又卖出的，不得在纯利扣除折旧费用。因而，上例＠中该企业按照会计的明确规定计提︽折旧费不能在纯利扣除，其资本计税根基仍为1200万元。

　　出租与自用计提折旧的有所不同处理

　　根据《企业

第4号——人民币》、《企业

第3号——投资性房地产》（会计[2006]3号）的明确规定，为制造产品、提供劳动、出租或经营管理而持有的〓作为人民币审计的房地产，包括自身用于∩制造 企业合理避税技巧经营管理的自用房地产和用于赚取地价或资产增值，或两者兼有而持有的投资性房地产。对房地产开发企业自用房地产与作为经营管理如出租使用的投资性房地产在折旧计提上应为◣如下区别：

　　在对投资性房地产折旧的计提上，根据《企业会ω计准则第21号——租赁（2006）》第二十八条明确规定，对于房地产开发企业用于出租而将其开发的产品转为投资性房地产的，出租人应当↑采用类似资本的折旧方针计提折旧。由于投资性房地产存在生产成本和轻率商业价ζ值两种定量方式，对采用生产成本方式定量的房地产，从会计准则的要求而言，仍应当按照人民币的有关明确规定计提折旧，而采用轻率商业价值定量的投资性房地产，不计→提折旧，而是以资本负债表日的轻率商业价值定量。但从税赋的视角而言，无论投资性房地产采用何种定量方式，均可按新《企业所得税法》及其实施法例关于折旧计提明确规定予以纯利扣除卐，区别房地产开发产品的自用情况，其折旧的计提不受上述↑开发的产品自※用累计未超过12个月又卖出的限制性明确规定。

　　自用与出租其他增值税的涉税处理

　　对增值税而言，上述自用行为，也不属于《增值税组织法法律法▲规》第五条所定义的等同↙卖出行为，无需审批」缴纳增值税；如果将上述房地产出租则应按“零售业——租赁业”税目缴纳增值税。

　　对农地

而言，按《商务部关于房地产开发企业农地

清算管理工作有关⌒难题的通知》（国税发[2006]187号）明确规定，房地产开发企业将开发的部份房地产转为企业自用或用于出租等用途时，如果所有权未发」生转移，不征收

，在税收清算时，不扣除相应的生产成本和开销。

　　对

和一个城市农地使用税而言，《商务部关于

、一个城市农地使用税有关方针★明确规定㊣　的通知》（国税发[2003]89号）明确规定，房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按时征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本↓企业建造的商品房，自民房使 企业合理避税技巧用或交付之①次月起计征房ω产税和一个城市农地使用税。

　　这里需要说明的是，本文所涉及的主要是对房地产开发企业作为库存审计的民房开发的产品，在月转售前临时转入人民币用于自用的行为，其折旧计提的限定也是一种全面性的限制，理论上，一旦其自用行为具体使用星期①累计超过12个月又卖出的或继 企业合理避税技巧续用于企业自用，则可以在纯利扣除其按法令明确规定计提的折旧。