一石激起千层浪，昨日召开的中华人民╳共和国国务院国务院具体了自5月1日起将纺织、金融业、银行业、贫困零售业纳入营改增体制改革范围内。
随着营改增日期日渐临近，对地产中小企业来说，哪些进项税额可以参与增值税抵扣？地产营改增难题在哪里？
多位地产财税◣研究员表示，房企可★抵扣单据越多越好，但目前为止
受限，很多事宜须待●章程凌空，且病例差别较小，不能一概而论。
3月18日，中华人民共和国国务院国务院审议通过了全面性推开营改增体制改革计划，具体自5月1日起，全面性推开营改增体制改革，将纺织、金融业、银行业、贫困零售业纳入体制改革范围内。
借此来看，现行营¤业税纳税全部改征增值税。其中，纺织和金融业适用11%的税率，银行业和贫困零售业适用6%的税率。
一位资深财税民众告诉名记者，营业税是价内税，增值税是价外税，主要差别在于，后者是针对收入和生产成本↘两者之间增值部份按照一定税率计税。
对房地产开发中小企业来说，现在所征收的营业税究竟是什么？包含哪些明确工程项目呢？
地产营业税，原指就是针对地产中小企业转售和一个人转让地产步骤中所征收的税。
名记者注意到，2011年10月初，经国家财政部与定额局审核通过并联合下发《关于修改〈中华民国增值税组织法法律法规〉和〈中华民国营业税组织法法律法规〉的决定》。该文档第25条明确规定，纳税转让农地所有权或者卖出资产，采取预收款方法的，其缴纳责任发生▼星期为收到预收款的当日。
实质上，在房企“预购制”方式下，预收款成了他们主要的回款及收益可能之一。理论上，房企收到预收款即要缴纳一定税率的营业税。
定额局在月底发≡布的《关于全面性推开
体制改革的通知》中提到，房地产开发中小企业采取预收款方法卖出所开发的地产工程项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
在房地产开发中小企业皮具生产成本构成中，包括农地征用及拆迁补偿金、后期工程建设开销、建筑安装工程建设开销、交通设施开销、设◥施公共设施费、贷款开销及开发间接开销等。
在营改增步骤中，究竟卐哪些可以进项税抵扣？中汇（贵州）税务师经纪公司前述资深财税民众介绍说，“曹魏生产成本那石头是可以抵扣的，建筑物中小企业营改增是11%。如果曹魏生产成本占比50%~60%，三好20%，但还是不足以总体。”其他比如后期开发费、中央政府基金会，这些是不可能抵扣的，像贷款贷款能不能抵扣也是个难题。
营改增体制改革范围内的扩大，在房企外部造成了不少争论，其中争论大的要数部份中小企业认为会增加其税率舆论压力。
在亚信控股集团董秘荣腾洪看来，营改增以后，这实质上会增加房企税率，首先是税率，营业税3%~5.6%，增值税11%~17%。以二手房买卖为例，一套100万元的屋子，卖到200万元，按原本只上5.6%的税率，今天按100万元利息的11%或17%，税率大幅提高。
“在房企实际操作中，增值税可
，但下游中小企业很多没必要提供单据。”荣腾洪表示。
前述资深财税民众举例来说说，在没有“甲供材”（编者注：乙方提◣供曹魏物料）的只能，房企让曹 个人收入避税魏中小企业包工包料，一张单据开回来，必要按11%抵扣，如果分开买物料按17%，当然有利于他，但部份房企要求“产品品质”，他们自己去“甲供材”，但能否具体抵扣仍是负数。
“按中华人民共和国国务院的税改的设计，对企∑业来说，是降低负担的，每个中小企业的经营管理时间尺度不一样，实施到每个中小企业会有差别。老工程项目按老办法，按征收率，但明确章程没出来，我们也不肯说。”前述资深财税民→众强调说。
农地购置费能否获得进项税抵扣？在前述资深财税民众看来，今天房企都是←“招拍挂”拿地，都有单据，像2006年现在的工程项目可能没有这种单据，但2007年之后都不会存在了，这些统合归为老工程项目，营业税按5%税率征收，今天不会按一定的征收率，征收率是价税一体，相比之下营业税会下降。
前述资深财税○民众表示，5月1日之后，房企新项目实施营改增，能够抵扣进项，收入按增值税划段后税率是11%，这取决于抵扣这部分，增值税按增值额，也就是三好那部份缴税。
“像商业价值100万元的屋子，毛利率大约在20%~30%，生产成本是80万元，增值税是20万元的11%，关键性是看80万元生产成本的进项票要满员抵扣，资产生产成本的进项部份抵扣事宜，目前为止不太具体。”前述资深财税民众强调说 个人收入避税。
对于将要来临的营改增浪潮，房企应如何做好税赋筹备？前述资深财税民众表示，目前为止还称得上税赋筹备，房企该交的营业税缴确切，等于你的缴纳责任时点暂未发生，两边有一个过渡时期，能把自己的税理确切，比如你有零售业，你是卖出还是自持，章程出来以后，根据自己的状况才可能筹备恰当节税。
“在财政上，你要对增值税这个增值税优点了解，包括单据的管理工作、财政审计以及合约 个人收入避税等，因为营业税是价内税，增值税是价外税，你的合约额度是含税额度，还是不含税额度。”前述资深财税》民众提议说。
