房地产中小企业竣工卖出下一阶段一般发生下述事宜：开发的产品已达到交付前提，房地产中小企业向发展商交付房地产，财政处理上结转销售额和卖出生产成本；与施工单位进行竣工结算，房地产中小企业确认竣工结算调查报告后，向施工单位支付工程建设结算价款。此时，一般开发项目的成本基本上可以确认。房地产公司在项目竣工卖出节目，涉及到的大多增值税主要有：中小企业ㄨ个人所得税、土地增值▆税、一个城市土地使用税、房产税、税等增值税。

　　一、中小企业个人所得税

　　（一）完工时的

处理

　　《国家所

局关于下发〈 避税方式房地产开发经营管理的业务中小企业个人所得税处理必要〉的通知》（国税发[2009]31号）第九条明确规定，中小企业卖出未完工开发的产品取得的收入，应先按预定计税毛利率分季（或月）计算出预定三好额，计入当 避税方式期应纳税所得额。开发的产品完工，中小企业应第一时间结算其计税生产成本并计算在此之前销售额的具№体三好额，同时将其具体三好额与其相同的』预定三好额两者之①间的利息，计入当年度中小企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　因此，纳税应注意♂开发的产品是否符合完工前提，如达到完工前提，应第一时间结算其计税生产成本并计算在此之前销售额的具体三好额，本年度中小企业个人所得税汇算清缴时，具体三好额与其相同的预定三好额两者之间的利息作缴纳变更。

　　（二）完工前提的判断

　　国税发[2009]31号明确规定№了关于完工的产品的确认的三个前提：（一） 开发的产品竣工证明了物料已报房地产管理工作机构立案。（二） 开发的产品已开∏始建成。（三） 开发的产品已取得了初始所有权证明了。因此，完工前提的确认是采用竣工、使用、所有权孰早的准则，开发的产品只要符合上述前提之一的，就应进行完工时的财务处理。

　　2009年6月26日，商务部下发了《关于房地产中小企业开发的产品完工国际标准财务确认前提的批复》（国税函[2009]342号）一文，对《海口市国家税务局关于海南岛灵魂工商融资股份有限公¤司偷税案中如何认定开发的产品已开始建成难题的请示》（琼国税发[2009]121号）批复中，强调房地※产开发中小企业建造、开发的开发的产品无论工程质量是否通过验收合格者，或是否兼办完】工（竣工）立案手续以及会计决算手续，当其开发◥的产品开始建成时均应视为早▲已完工。并解释到“开发的产品开始建成”是指房地产开发中小企业开始兼办开发的︻产品交付手续（包括入住手续）或已开始具体建︾成。

　　《关于房地产开发中小企业开发的产品完 避税方式工前提确认难题的通知》（国税函[2010]201号）再度重申了々这一难题。文档明确规定，根据《商务部关于房地产开发经营管理的业务征收中小企业个人所得税难题的通知》（国税发[2006]31号）明确规定的信念，房地产开发中小企业建造、开发的开发的产品无论工程质量是否通过验收合格者，或是否兼办完工（竣工）立案手续以及会计决算手续，当其开发的产品开始建成时均应视为早已完工。房地产开发中小企业应按时第一时间结算开发的产品计税生产成本并计算在此之前以预购方法卖出开发的产品所取得收 避税方式♀入的具体三好额，同时将开发的产品具体三好额与其相同的预定三好额两者之间的利息，计入前夕（完工本年度）应纳税所得额。

　　但在公共政策中很多开发中小企业早已早已符合开发的产品已开始建成前提，但仍采用◤种种方式，延迟结转收入，例如虽为的业务兼办了交房手续，但以兼□办竣工决算为收入结转的时点，通过延迟兼办竣工决算拖延收入结转的星期；以现金收齐开具月单据为结转收入的时点，收入确认由中小企业人为因素控制，推迟收入确认星期等等。

　　（三）本年度审批时的须知

避税方式　　国税发[2009]31号，房地产中小企业开发的产品完工时，在本年度纳税申报时，中小企⊙业须出具对该项开发的产品具体三好额与预定三好额两者之间差别变更状况的调查报告以及税务机关需要的其他相关的ㄨ资讯，例如差别变更的财々务鉴识调查报告、开发项目□的地理环境及统计资料、占地、开发用作、初始开发星期、完工星期、可售总面积及已售总面积、预购收入及其三好∮额、具体销售额及其三好额、成本及其具体卖出生产成本等。

　　个案：A房地产中小企业，开发A项目，2008年签订预购合约，取得预购收入2500万，2009年竣工完成，开 避税方式发的产◥品竣工证明了物料已报房地产管理工作机构立案，但未未交付发展商。2009年A项目又预收收入6500万元。A中小企业各项目预定计税毛№利率均为15%，暂只计算☆增值税，不考虑其间开销。

　　研究：根据国税发[2009]31号明确规定，A项目已符合文档明确规定的其中一个完工前提，即视为法令涵义上的完工，此时中小企业应结算计税生【产成本并计算在此之前销售额的具体三好额，将具体三好额与预定三好额两者之间的利息，计入当年度应纳税所☉得额。2009年的◥预购收入，个人所得税汇算时不能按照预定计税毛利率15%进行计算。而在2008本年度预收款2500万元按照预定计税毛利率在本年度汇算清缴中作▲过缴纳变更，则在2009本年度作缴纳调减处理。假定A项目已知具体计税生产成本为4500万元，则A项目汇算清缴应纳税所得额＝（6500－4500－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1175（万元）。

　　二、土地增值税

　　（一）征税单纯及范围内

　　《土地增值税组织法》第二条：转让产权所有权、地面的建筑↓及附着物，并取得收入的的单位及一个人，为土地增值税的纳税。

　　《土地增』值税组织法法律法规》第五条，法例第二条称之为的收入，包括转让房∩地产的全部价款及有关的经济收益。

　　《土地增值税组织法》第二条称之为的的单位，是指各类中小企业的单位、企事业、国家机构和社会上社团及其他组织。所称一个人，包括个体经营者。

　　上述明确规定了土地增值税的征税单⌒　纯是转让产权所有权、地面的建筑及其附着物所取得的增值额。

　　（二）清算前提

　　《土地增值税组织法法律法规》第十六条：纳税在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉▓及生产成本确定或其他因素，而难以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、兼办结算后再进行清算。

　　1、另行清算

　　国税发[2009]91号第九条条明确规定，纳税符合下◢列前提之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成卖出的；（二）总体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）必要转让土地所有▽权的。

　　第十条 对符合下述前提之一的，负责人税务机关可要求纳税进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产占地面积占整个项目可售占地面积的比率在85%以上，或该比率虽未超过85%，但剩余的可售占地面积早■已出租或自用的； （二）取得卖出（预购）许可满三年仍未卖出ㄨ完毕的；（三）纳税申请注销财务登记但未办理土地增值税清算≡手续的；（四）省（自治州、省辖市、计划单列）税务机关明确规定的其他状况。 对前款列出第（三）项情况， 避税方式应在兼办注销登记前进行土地增值税清算。

　　2、要求清算

　　对符合下述前提之一的，负责人税务机关可要求纳税进行土地增值税清算。

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产占地面积占整个项目可售占地面积的比率在85%以上，或该比率虽未超过85%，但剩余的可售占地面积早已出租或自用的；（二）取得卖出（预购）许可满三年仍未卖出完毕的；（三）纳税申请注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省级税务机关◥明确规定的其他状况。

　　（三）清算的单位

　　《章程》第八条：土地增值税以纳税房地产成本核算的最基本上的审计项目或审计单纯为的单位。

　　《章程》第九条：纳税连片受让土地所有权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目额度∩的确定，可按照转让土地所有权的总面积占面积的比率计算分担，或▂按照占地面积计算分担，也可以按税务机关确认的其他方法计算分担。

　　国税发[2009]91号第十七条明确规定， 清算审核◥时，应审核房地产开发项目是否以主管部门机构审批、立案的项目为的单位进行清算；对于分阶段开发的项目，是否以分阶段项目为的单位清算；对有所不同类别房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　（四）土地增值税的计算

　　1、基本上计算明确规定

　　土地增值税按照纳税转让房地产所取得的增值额和明确规定的税收计算征收.

　　增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目额度

　　增值率=增值额÷扣除项目额度

　　应纳税款=增值额×税收－扣除项目额度×速算扣除比值

　　2、收入求 避税方式解

　　《法例》第二条 转让产权所有权，地面的建筑及其附着物（下述简称转让房地产）并取得收入的的单位和一个人，为土地增值税的缴纳义务人，应当依照本法例缴纳 避税方式土地◥增值税。

　　法例第二条称之为的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括通货收入、器物收入、其他收入、等同销售额。

　　中小企业将开发的产品用于职工福利、奖赏、对内融资、重新分配给大股东或投资者、偿还负债、换取其他的单位和一个人的非通货性资本等，发生产权转移时应等同卖出房地产。

　　等同销售额按下列方式和次序确认：①按本中小企业在同一周边地区、同一本年度卖出的同类型房地产的平均价格确定；② 由负责人税务机关参照当地前夕、同类型房地产的消费市场价钱或风险评估商业价◆值确定。

　　中小企业将开发的部份房地产转为中小企业自用或用于出租等用途时，如果所有权未发生转移，不征收土地增值税，在税收清算时不列收入，不扣除相应的生产成本和开销。

　　3、扣除项目求解

　　计算增值额的扣除项目：（一）取得土地所有权所支付的额度；（二）开发土地的生产成本，开销；（三）新建屋及︻设施公共设施的生产成本，开销，或者旧房及建筑的风险评估价钱；（四）与转让房地产有关的税款；（五）司法部明确规定的其他扣除项目（加计扣除）。

　　（一）取得土地所有权所支付的额度，是指纳税为取得土地所有权所支付的地价款和按国家所统合明确规定交纳的有关开销。以出让方法取得土地所有权的，为支付的土地出让金；以行政事务划拨方法取得土地所有权的，为转让土地所有权时按时补交的出让金；以转让方法取得土地所有权的，为支付的︻地价款。

　　（二）开发土地和新建屋及设施公共设施（简称房地产开发）的生产成本，是指纳税房地产开发项目具体发生的生产成本，包括①土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、农田占用税、劳力安置费及有关地面、地底附着物拆迁补偿金的净支出，安置动□　迁办公用房支出等）②后期耗资（包括规画、的设计、项目初步设计和地质、地质构造、勘察、勘测、“三通一平”等支出）③建筑安装耗资（是指以出包方法支付给承包单◢位的建筑安装耗资，以经营管△理方法发生的建筑安装耗资）④交通设施费（包括开发小区外干道，用水，电力供应，供水，排污，排洪，通信，照明，环卫，绿化带等工程建设发生的支出）⑤公共设施公共设施费（包括不能有偿转让的开发小区外公共设施公共设施发生的支出）⑥开发间接开销（是指必要组织，管理工作开发项目发生的开销，包括薪水、工人福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动▂者高利贷、周转房摊销等）。

< 避税方式p>　　（三）开发土地和新建屋及设施公共设施的开销（简称房地产开发开ξ销），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分担并提供

政府机构证明了々的，允许实情扣除，但最低不能超过按金融机构同类型历年来利息汇率计算的额度.其他房地产开发开销，按本条（一）、（二）项明确规定计算的额度之和的5%之内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出或不能提供

政府机构证明了的，房地产开发开销按本条（一）、（二）项明确规定计算的额度之和的10%之内计算扣除。

　　（四）与转让房地产有关的税款，指在转让房地产时缴纳的增值税、的城市维护建设工程税、税（不包括卖出资产缴纳的税）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可等同税款予以扣除。

　　（五）对从事房地产开 避税方式发的◥纳税可按（一）、（二）项明确规定计算的额度之和，加计20%的扣除。

　　4、计算扣除项目额度应遵循的准则

　　（1）在土地

清算中，计算Ψ扣除项目额度时，其具体发生的支出应当取得但未取得有权凭据的不得扣除。

　　（2）扣除项目额度中所归集的各项生产成本和开销，必需是具体发生的（其间开销除外）。

　　（3）扣除项目额度应当精确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（4）扣除项目额度中所归集的各项生产成本↘和开销必需是在清算项目开发中必要发生的或应当分担的。

　　（5）纳税分阶段开发项目或者同时开发多个项◥目的，或者同一项目中建造有所不同类别房地产的，应按照受益单纯，采用恰当的重新分配方式，分担联合的成本费用。

　　（6）对同一类事宜，应当采取完全相同的会计方针或处理方式。会计核算与财务处理明确规定不完全一致的，以财务处理明确规定为准。

　　三、一个城市土地使用税

　　《商务部≡关于房产税一个城市土地使用税有关方针明确规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款明确规定，购置增建小「区，自民房投入使用之次月起计征房产税和一个城市土地使用税。可见，房地产中小企业要将全部开发小区交付以后，开发小区占用土地的一个城市土地◣税缴纳责任才全部转移给购房人。在占用土地次月起至全部交付小区一月其间，房地产开发中小企业对开发小区占用∮土地均负有一个城市土地使用税缴纳责任。在开发的产品全部交付发展商次月起，房地产中小企业就不存在开发小区占用土地的一个城市土地税缴纳责任

　　个案：某房地产【中小企业2008年8月因√小区开发征用土地10万平方米，产权所有权出让合约约定于2010年8底交付，并取得产权所有权权认证。翌年9月开始开发，2009年6月卖出5万平方米。已售小区《产权所有权分割转让证明文件》总计分割土地总面积1.5万平方米，2010年6月剩余月底全部房地产卖出并交付，已售小区《产权所有权分割转让证明文件》总计分割土地总面积10万平方米。则2008年应纳一个↑城市土地使用税=10×5×年的单ζ位税款/12；2009年1-6月应纳一个城市土地◢使用税=10×6×年的单位税款/12；2009年7月-12应纳一个城市土地使用税=（10-1.5）×6×年的单位税款/12；2010年1-6月应纳↑土地

（10-1.5）×6×年的单位税款/12；房地产全部交付以后开发小区占用土地无须再纳一个城市土地使用税。 避税方式

　　四、

　　根据《中华民国

组织法》及其法律法规的明确规定，在竣工卖出小区时，如签订小区卖出合约或小区预购合约的，应在签╳订协议时，按合约所记载额度的万分之五计税贴花或按月统计缴纳税。

　　五、

　　根据税务地[1986]8号明确规定，凡是在基建工地为基建工ζ地公共服务的各种工棚、物料棚、休息棚和的办公室、小卖部、茶炉房、摩托车房等临时性民房，如果在基建结束之后，工程中小企业将这种临时性民房交还或者估值转让给基础设施的单位的，应当从基础设施的单位接收的次月起，依照明确规定征收

。

　　因此，如果 避税方式基建结束☆，临时性建筑归基础设施的单位使用，则须从基础设♂施的单位使用的次月起缴纳房产税。